+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Можно ли оспорить договор аренды заключенный с нарушением порядка

Можно ли оспорить договор аренды заключенный с нарушением порядка

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является: Несоблюдение правового акта. Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия. Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор аренды - Правила заключения, ошибки - Договор аренды помещения под бизнес

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Тем более, если на досрочном расторжении договора настаивает арендатор. Ведь тогда арендодателю придется искать другого контрагента. Поскольку не всегда это происходит быстро, имущество какое-то время может простаивать, не принося арендодателю дохода.

Чтобы предотвратить такого рода ситуации, юрист арендодателя должен при согласовании условий договора заложить в него такие механизмы, которые не позволят арендатору досрочно прекратить арендные отношения или сделают такое прекращение экономически невыгодным. Чтобы арендодателю защитить свои интересы в ситуации, когда арендатор уже требует досрочного расторжения договора, необходимо проверить: Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное нарушение договора либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором Если арендодатель существенно нарушит условия договора, у арендатора будет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Основная рекомендация арендодателю в этом случае будет заключаться в добросовестном исполнении всех условий заключенного с арендатором соглашения. Дело в том, что если арендодатель допустит существенное нарушение заключенного соглашения, то он не сможет воспрепятствовать арендатору досрочно расторгнуть договор, а также будет обязан возместить арендатору убытки, связанные с досрочным расторжением договора п.

В то же время, если арендатор направит такое требование, юрист арендодателя может воспользоваться одним из трех способов защиты. Во-первых, может оказаться, что арендатор ссылается на нарушение условий договора арендодателем, которое на самом деле не является существенным, или на действие, которое вообще не является нарушением договора.

Существенные нарушения договора аренды, которые дают право на досрочное его расторжение путем обращения с иском в суд, необходимо отличать: Пример из практики: Как следовало из материалов дела, истец направил ответчику письмо о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что операционную кассу истец планировал перенести в другое нежилое помещение, приобретаемое в собственность.

Ответчик письмом сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды. Ответчик указал, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений не предусмотрено ни законом, ни договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд. Суды трех инстанций пришли к выводу о необоснованности исковых требований, поскольку какие-либо нарушения договора со стороны арендодателя отсутствовали.

Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Арендодатель не передал имущество арендатору. Арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом.

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: Имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества.

Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора. Красноярска договор аренды земельного участка под строительство.

После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома.

В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

В договоре могут быть также указаны иные нарушения, которые будут существенными и достаточными для расторжения договора по инициативе арендатора в судебном порядке. Кроме того, основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя.

В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т.

Задача юриста арендодателя в том, чтобы при составлении проекта договора или согласовании условий договора исключить из него подобные положения если их предложит арендатор. Можно ли возразить на требование арендатора расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали Ответ: Да, можно.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа г. Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали. Арендатор банк уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора. Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора.

Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы. В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье Гражданского кодекса РФ.

Однако такие основания нужно прямо указать в договоре. Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа г.

Во-вторых, в ответ арендодатель может оспорить сам факт существенного нарушения договора со своей стороны. Может оказаться, что арендатор сослался на существенное нарушение договора, которого арендодатель на самом деле не допускал. Например, арендатор может ссылаться на то, что арендодатель не выполнил капитальный ремонт помещения.

Однако если в договоре не было указано, какой объем ремонтных работ обязан выполнить арендодатель, и в выполнении ремонта отсутствовала неотложная необходимость, то арендодатель может ссылаться на эти факты в подтверждение необоснованности требований арендатора.

Если же в договоре предусмотрено, что арендодатель обязан выполнить капитальный ремонт помещения, то арендодатель может ссылаться на то, что срок для проведения капитального ремонта еще не наступил и неотложная необходимость в этом отсутствует.

Другой пример: Суд первой инстанции в иске отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. В кассационной жалобе истец просил отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Затем стороны заключили дополнительное соглашение к договору. По условиям соглашения стороны обязались в течение шести месяцев подписать долгосрочный договор аренды на тот же объект аренды. В дополнительном соглашении стороны также договорились о том, что с момента государственной регистрации долгосрочного договора краткосрочный договор аренды подлежит расторжению.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке, и стороны подписали соглашение о расторжении краткосрочного договора аренды. По мнению истца, основанием для расторжения долгосрочного договора являлось отсутствие акта приема-передачи помещения в аренду.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Фактическое получение истцом спорного помещения во временное владение и пользование подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами в рамках предыдущего краткосрочного договора аренды. Предметом краткосрочного и долгосрочного договоров аренды являлось одно и то же имущество.

Истец не представил доказательства возврата ответчику помещений, которые ранее были переданы ему по краткосрочному договору. Кроме того, в деле имелись доказательства внесения истцом арендной платы именно по долгосрочному договору аренды. В-третьих, арендодатель может сослаться на то, что арендатор нарушил процедуру расторжения договора.

Дело в том, что перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В этих случаях применяется общее правило о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор п.

Если претензия с требованием о расторжении договора арендодателю не направлялась, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора и для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия.

В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. В-четвертых, арендодатель в разумный срок может самостоятельно устранить нарушения прав арендатора.

Дело в том, что требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Кроме того, в договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, которые будут не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя ч.

В частности, такими основаниями могут служить: Однако если арендатор ссылается на такое основание, то арендодателю необходимо проверить, указано ли оно в договоре аренды. Если такого основания договор не предусматривает, то право на расторжение договора у арендатора отсутствует.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств Арендатор может требовать прекращения аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, на которые стороны рассчитывали при заключении договора.

Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма в недобросовестных целях для арендатора крайне затруднительно. В этих случаях юристу арендодателя необходимо будет обратить внимание на следующие обстоятельства.

Чаще всего суды не признают существенными и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке те обстоятельства, на которые ссылаются арендаторы. Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом. Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств: Например, можно указывать на то, что арендатор мог и должен был предвидеть это изменение обстоятельств при заключении договора аренды, если бы проявил необходимую заботу и осмотрительность. Арендодатель может ссылаться на нарушение процедуры расторжения договора.

В этих случаях будут действовать те же правила, что и при ссылке арендатора на существенное нарушение условий договора контрагентом. Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор желает воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора При согласовании условий договора стороны могут включить в него условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора по воле какой-либо из сторон ст.

Расторжение договора: практические вопросы

Тем более, если на досрочном расторжении договора настаивает арендатор. Ведь тогда арендодателю придется искать другого контрагента. Поскольку не всегда это происходит быстро, имущество какое-то время может простаивать, не принося арендодателю дохода. Чтобы предотвратить такого рода ситуации, юрист арендодателя должен при согласовании условий договора заложить в него такие механизмы, которые не позволят арендатору досрочно прекратить арендные отношения или сделают такое прекращение экономически невыгодным.

КБК Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды финансовой аренды. Обзоры судебной практики Федерального Арбитражного суда Московского округа Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды финансовой аренды. Размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

Арендодатель может злоупотреблять своим положением, в том числе предпринимать попытки досрочно расторгнуть договор аренды например, если у него появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях. Если договор расторгается досрочно без конфликта по соглашению сторон, то юристу арендатора остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи. Однако чаще руководство ставит перед юристом задачу помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор. При этом конечные цели могут быть разные:

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Как нельзя прекращать договор аренды: Эксперты Право. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта года. Но в январе года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика "Bosco Sport" нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля года. Не пришли представители ООО "МД-Тольятти" подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом. Представители ООО "БоскоВолга" 30 апреля года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля года.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

Как правило, в каждом конкретном договоре предусмотрены условия, которые применяются при расторжении договора. Если конкретных условий договором не предусмотрено, то применяются общие правила, а именно: Также договор может быть расторгнут в любое время на основании письменного соглашения сторон. В данном случае вам необходимо заключить письменное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Оформление акта возврата нежилого помещения по договору аренды Основания для расторжения В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени.

Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании "Пепеляев Групп" Договор — это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора. Зачастую договор приходится расторгать в связи с самыми разными обстоятельствами.

Досрочное расторжение договора аренды

Кто имеет преимущественное право на заключение договора аренды Обязан ли арендатор выкупить имущество по договору аренды с правом выкупа Как арендатору сохранить арендные отношения, если арендодатель уже обратился в суд КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня Получить доступ Как правило, наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор. Арендодатели, заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Арбитражные споры: как выиграть арбитражный суд?

.

.

ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. Этот порядок действует, как правило, в сфере распоряжения имуществом права в случае , если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо . С другой стороны, если арендатор устранил нарушения.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. highligadol

    Зимняя сага. Часть пятая.

  2. Татьяна

    У этого блоггера задача записать как можно больше видео на разные тематики. А то что вводит людей в заблуждение своим незнанием все равно! Главное просмотры! Не слушайте этого оленя читайте закон самостоятельно! И не садитесь за руль пьяными!

  3. raitcaspa

    Зачем Китай ?нескольким руки по отрубать,эффект будет.

  4. Мартьян

    Отменили бы растаможку, но топливо по 100грн. Чтобы гопники и подростки успокоились

  5. piguarlunchse65

    Как управлять вселенной, не привлекая внимания санитаров :)

© 2018 keyforia.com